北京快乐8即时开奖 北京快乐8开奖网址 北京快乐8属于违法吗 北京快乐8稳赚选一技巧 北京快乐8开奖依据 北京快乐8大小单双预测 北京快乐8杀号定胆 彩票北京快乐8 北京快乐8能挣钱吗 北京快乐8杀号定胆 北京快乐8公式 被北京快乐8骗了10几个 北京快乐8选号软件 北京快乐8喜达博彩 北京快乐8最新消息 北京快乐8 北京快乐8提前150秒计划软件 北京快乐8投注技巧 北京快乐8全天在线选三计划 北京快乐8飞盘开奖 玩北京快乐8输死了 北京快乐8选一怎么倍投 北京快乐8怎么赢 北京快乐8漏洞 北京快乐8开奖数据 北京快乐8上下盘怎么算 北京快乐8怎么盈利 北京快乐8开奖结果8月19号 北京快乐8计划版 北京快乐8开奖分析 北京快乐8预测网 北京快乐8开奖结果彩票控 北京快乐8如何玩 北京快乐8最快开奖网站 北京快乐8任选在线计划 北京快乐8买法 北京快乐8玩法金木 北京快乐8几分钟 北京快乐8彩票控 被北京快乐8骗了20几万 北京快乐8几点结束 北京快乐8大奖 北京快乐8直播开奖 北京快乐8是正规的吗 北京快乐8结果规律 北京快乐8推荐 北京快乐8开奖和值走势图 北京快乐8改单软件 福利彩票北京快乐8 北京快乐8假
人民日报中国经济周刊官方网站国家一类新闻网站

首页 > 宏观 > 宏观 > 正文

限购三年 商住艰难

导读:一房企营销总监对21世纪经济报道记者表示,如今,商住市场的艰难在于:第一,购房者认为商住并?#32531;?#27861;,二手房买卖没有人接盘;第二,不?#24066;?#36151;款意味着无法撬动杠杆,很少有购房者可以一下子拿出那么多现金;第三,很多购房者并不认可通过注册公司这一方式购买房产;第四,失去了投资属性。

21世纪经济报道记者 祁三连 实习生 赵杰 北京报道

“限购之前,我们楼盘可以卖到61500元/平方米;但现在,我们只能卖3.8万元/平方?#20303;?#21363;便是这样,也?#32531;?#21334;。”北京某知名商住楼盘负责人对21世纪经济报道记者表示。自2017年3月26日之后,?#36127;?#34987;市场遗忘的商住市场已经限购近三年,失去投资属性、被去杠杆的商住市场回归了自用功能。

限购前后,商住市场究竟有什么变化?21世纪经济报道记者通过天朗数据库获得的数据显示,2017年3月26日之前(2016年1月1日至2017年3月26日,14个月内)商住公寓市场共成交72636套(月均去化5188套),成交均价31214元/平方米,成交面积491.54万平,成交金额1534.3亿元。

2017年3月26日,北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。新政相当于对北京市商办项目实行了“一剑封喉”式调控,从销售、购房资格、信贷等全方位“围剿”。3月26日之后(2017年3月27日至2019年1月31日,23个月内)商住公寓市场共成交5738套(对比3月26日前下降92%,月均去化249套),成交均价28816元/平方米(对比3月26日前下降8%),成交面积43.07万平方米,成交金额124.11亿元。

失去投资属性的商住市场

这是一个?#36127;?#34987;人们逐渐淡忘的市场。

所谓商住房(也有称商办物业),是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品。严格来说,这在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。在建设销售过程中,开发商为了快速回笼现金流,将商业性质的产品?#28304;?#25830;边球的方式,?#26576;?#20303;宅类产品销售。在北京地价高企,住宅市场日趋豪宅化的当时,商住房由于不限购,总价相对较低,因此,颇受购房者青睐。

然而,“擦边球”的生意并不长久。2017年3月26日开始,北京市针对商住市场出台空前严厉调控政策,不仅明令禁止商业用房改租赁或住宅用房(“商改住”),还要求商办项目最小分割单元不低于500平方米,在建在售商办项目不得出售给个人。更为严厉的是,北京市政府要求二手商办项目出售给个人时,买家需具备等同于住宅同样条件的购买资格(个人购买应当符合“名下在京无住房和商办类房产记录的”、“在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”的条件),且商业银?#24615;?#20572;对个人购买商办类项目的购房贷款。这意味着商办项目购房门槛全面超越普通住宅,甚至成为“零杠杆”产品,流动性基本冻结。

“3·26新政之后(北京)整个商办市场都是冰冻状态,开发商都是放弃的态度。因为新政最核心的内容是不?#24066;?#20010;人购买,而公司购买的话,新注册公司是不可能贷款的。所以,从投资属性看,新政不是降杠杆而是完全去掉杠杆。”北京某开发商负责人感慨称。

更多房企更愿意将此称之为“毁灭?#28304;?#20987;”。另一房企营销总监则对21世纪经济报道记者表示,如今,商住市场的艰难在于:第一,购房者认为商住并?#32531;?#27861;,二手房买卖没有人接盘;第二,不?#24066;?#36151;款意味着无法撬动杠杆,很少有购房者可以一下子拿出那么多现金;第三,很多购房者并不认可通过注册公司这一方式购买房产;第四,失去了投资属性。

21世纪经济报道记者针对部分二手商住项目在贝壳找房、链家上进行了调?#23567;?#35843;研发现,二手商住项目?#36127;?#26080;人?#24335;頡?#21271;京像素在售二手房共76套,成交均价暂无,90天内暂无成交数据;北京市朝阳区定福庄卡夫卡公社,在贝壳找房、链家上搜索,该小区在售二手房共12套,成交均价暂无,90天内暂无成交数据;朝北8080,在贝壳找房、链家上搜索,该小区在售二手房共1套,成交均价暂无,90天内暂无成交数据;位于朝阳酒仙桥的新华联丽港,在贝壳找房、链家上搜索,该小区在售二手房共13套,90天内成交1?#20303;?6.75平方米,成交价格158万,合计33797元/平方?#20303;?/p>

那么,调控近三年时间,开发商持有的商住用地究竟如何生存呢?房地产资深业内人士韩乐透露,“政策出台之后,商住市场基本有三个方向:第一种,一些资金不紧张的地产公司,继续保留小户?#20572;?#20026;了符合政策规范也一直没推出,即使拿到销售证,可能也没卖,因为确实也?#32531;?#21334;;另外一种,就是当写字楼卖,寻求整售或者整层销售,完全在使用用途上转到符合政策要求的写字楼业态上去销售,这种销售速?#28982;?#21464;慢,但也是一种解决途径?#25442;?#26377;一小部分,可能就是还保持原来小面积的Loft或者公寓,按?#36213;?#26377;的商住用途,慢慢销售。”

开发商“曲线救国”

尽管市场艰难,开发商仍有应对方法。

据韩乐介绍,为了解决商住市场去化难题,有些地产公司通过帮助购房者注册公司来解决购房?#25163;?#38382;题。但他表示,这?#20013;?#20026;由于仍然是针对以个?#21496;?#20303;为目的的购房者,也有打擦边球?#21335;?#30097;。

“现在卖出去的房源基本上没?#26032;?#26469;用来办公的。我们可以帮助购房者通过注册公司方式购买,注册公司购买就不受限制,如后期需要转手卖的话也比较好卖,因为用公司名购买后期出手的时候不用去房管局缴税,直接在工商公司更名就可以。”某知名商住项目相关销售人士表示。

据该位销售人员介绍,该楼盘仍为层高4.5米的商住公寓。相当于买一层送一层。由于不能贷款,该项目的付款方式可以全款?#37096;?#20197;选择分期付款。据介绍,根据客户的付款方式,项目单价在三万五到四万之间,具体的还要看楼栋和楼层,一房一价。如果全款购买,最低价为35000/平方米,分期最低价则为37000/平方?#20303;?#22914;果分期,七天内须交20%首付款,一个月内补到30%,其余部分每个月再补,最长八个月补齐全款就可以。

一?#32531;?#31216;万科城市之光?#21335;?#21806;人员称,北京商住市场目前?#23478;?#20844;司名义全款购买。这位销售甚至进一步“乐观”地解释称,“开发商现在已经把每套房需要注册的公司?#23478;?#32463;注册好了。购房者购买的时候都不用再去跑去注册公司。由于是公司名义购买,购房者转手时甚至不需要缴纳土地增值税,直接把公司与公寓一起卖掉就可以。现在这种公寓在北京还是好卖的,因为对购房者?#25163;?#27809;有苛刻的要求,本地人外地人都可以购买。现在小区整体?#23478;?#32463;入住,项目整体已经入住70%。因为这?#20013;?#25143;型公寓已经绝版,因此,认可的人特别多。”

韩乐认为,商住限购政策最大的变化就是商住去投资属性。政策出台后,一些专门以投资为目的客户大幅减少。至于之前已经购买的购房者,目前无非就是两?#20013;?#24577;:如果着急?#20204;?#23601;将房价相比市场最高点下浮20%-30%;如果不需要急?#20204;?#36141;房者可以选择自持,还可以通过出租获?#31859;?#37329;的回报。限购之后,也仍?#25442;?#26377;购房者愿意选择商住产品。比如,总价低、面积小的商住房,可以满足一些能力有限又没有购房?#25163;?#30340;购房者的临时居住需求。当然,由于房价下跌,市场也仍然存在带有投资目的的购房者选择购买商住房。但这部分人属于少数。


(网络编辑:崔晓萌)
  • 微笑
  • 流汗
  • 难过
  • 羡慕
  • 愤怒
  • 流泪
0
北京快乐8开奖时间